中美貿易再度被陰雲籠罩，人民幣前日11年來首次跌破「七算」，昨日（6日）在岸人民幣（CNY）收盤報7.0321，年初至今已累跌5.56%。這對以人民幣作為主收入、外債比重較高內房企業來說，有如「踩多一腳」。
人民幣前日「破七」百餘家地產股下跌，昨日亦延續跌勢，內房股佳兆業（1638）及融創中國（1918）跌近3%，龍光（3380）及中國恒大（3333）均跌超2%。（文：胡夢然 圖：互聯網）
以「借美元存人幣」的形式來建樓，似乎已成為了內房企業的常規操作。在以往，只要人民幣升值3%至5%，變相每年便可以還少3%至5%的利息，隨時還可以「掉轉頭」淨賺匯水，猶如無本生利。特別是近幾年來，國內融資環境持續收緊，房企借錢愈來愈難，以美元債為主的境外債更成為了房企熱衷的融資方式。
對於部分房企來說，這是一根償債的「救命稻草」，數據顯示，今年下半年內房企境內外到期償還債權額，合共高達人民幣7,000億。
其中境內債到期量達508宗，涉及金額人民幣5,303.02 億元，規模按年增加28.88%；海外債方面，年內有237.57億美元到期，按年亦增加30.91%。
7,000億債將到期
債台高築，房企竭盡所能地四處借錢，截至2019年7月來，美元融資已完成460.7億美元（約3,717.8億港元），刷新歷史紀錄；對比去年同期的上升幅度接近兩成，達到19.1%。單計算在香港發行的債券金額，7月初至今已近500億港元，規模較上月急飆逾八成半。按債券餘額來看，恒大地產、碧桂園（2007）及佳兆業的融資規模位居前三。
內房企絕大部分收入為人民幣，他們需把收入及盈利兌換為港元及美元，現如今人民幣貶值，意味著需要還更多的債務，違約風險大增，去年便至少有四家與房地產相關企業出現債券違約，今年的壓力更是只增不減。
房企資金鏈拉緊
中原地產首席分析師張大偉認為，人民幣貶值對中國房地產是個利空，不僅會影響部分樓市投資，且以美元債為主的房企境外融資成本也將會增加，尤其是對於已經大量融資的房企來說，資金成本隨之增加。巨量的海外融資規模或將引發房企資金鏈緊張，如果資金持續緊張甚至有可能出現違約風險。
熱錢流走 房企現錢荒 內房債息急升至八厘
在融資收緊預期愈來愈強的情況下，今年以來房企美元債的資金成本也在看升。華泰證券數據顯示，今年海外發債成本整體上行，短期高票息特別明顯。
2019年兩年內的海外債平均票息上行至9.9%；二至四年的海外債平均票息上行至9.47%。在今年發行了兩年債券的海外企業中，當代置業（1107）及力高集團（1622）等企業的短期海外債平均票面息率在10 厘以上。
另據中原地產研究中心統計資料顯示，今年上半年美元債平均利率只有6%左右，到了7月成本快速上升，美元融資平均利率已經高達8%，最高多筆超過10%，甚至達到了15%。
另外，中原地產首席分析師張大偉稱，在美元兌人民幣走強後，「熱錢」將流出中國市場，這會加劇房企「錢荒」窘境，如果人民幣貶值形成趨勢，房地產市場或將面臨頹勢。昨日美銀美林發表研究報告，將美元兌人民幣今年底的目標價上調至兌7.3，原為6.63。2020年底的預測，亦由原來的6.8升至7.2。
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